8月，上海、北京、深圳、廣州四大城市均出現(xiàn)房價(jià)上漲、成交量下跌的局面。9月、10月是傳統(tǒng)的樓市旺季，今年的“金九銀十”是否值得期待？

　　在經(jīng)歷過一波小陽春的沖動(dòng)后，更多的購房者選擇持幣觀望。  

　　分析師認(rèn)為，供給、房價(jià)、信貸都會(huì)成為左右樓市“錢程”的因素，今年的“金九銀十”更加充滿懸念。

　　深圳

　　價(jià)漲多由豪宅“托”普通購房需求萎縮

　　8月，深圳市新房共成交38.6萬平方米（4114套），成交均價(jià)18830元/平方米。相比7月份5501套/54.8萬平方米和15875元/平方米的均價(jià)來看，量跌價(jià)漲的趨勢越發(fā)明顯。一升一跌的背后，是深圳豪宅項(xiàng)目的火爆。在接下來的半年時(shí)間內(nèi)，還將相繼有多個(gè)豪宅項(xiàng)目跑步入市。專家表示，深圳樓市“金九銀十”值得期待。

　　豪宅“托”高8月房價(jià)

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，8月深圳新房成交量下降三成，成交均價(jià)為18830元/平方米，環(huán)比上漲18.6%。

　　據(jù)分析，量跌價(jià)升主要是因?yàn)楹勒��?xiàng)目備受追捧。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，深圳市8月份成交量最大的前10名樓盤共成交約19萬平方米（2132套），約占全市總成交量的一半。其中，成交量前5名有四席都被豪宅項(xiàng)目占據(jù)。

　　據(jù)悉，位于觀瀾的“招商瀾園”憑其強(qiáng)大的價(jià)格優(yōu)勢，8月份熱賣38438.47平方米（506套）登上深圳樓盤成交龍虎榜冠軍寶座。華僑城旗下的兩大豪宅項(xiàng)目分別取得亞軍和季軍排名。

　　豪宅市場的火爆在記者現(xiàn)場調(diào)研后也得到印證。華僑城豪宅項(xiàng)目波托菲諾純水岸七期，7月份預(yù)售至今，銷售率達(dá)到82%；5月份取得預(yù)售證的另一豪宅項(xiàng)目浪琴半島銷售率則達(dá)到98%。

　　實(shí)際上，早在幾個(gè)月前開始，深圳新房市場的高端物業(yè)便有良好的表現(xiàn)，交易活躍。7月份，由于豪宅項(xiàng)目的推動(dòng)，全市成交均價(jià)環(huán)比繼續(xù)上揚(yáng)6.5％，達(dá)15875元/平方米。

　　2009年，深圳多數(shù)豪宅片區(qū)都有新盤銷售。其中，絕大多數(shù)在500萬元/套以上，總價(jià)在數(shù)千萬以上的豪宅也不少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳豪宅從關(guān)外到關(guān)內(nèi)，從老豪宅區(qū)到新豪宅區(qū)，同時(shí)發(fā)力，成為市場絕對(duì)的看點(diǎn)，更有人表示“今年為深圳豪宅年，8月為豪宅月。”

　　后期成交量有望放大

　　隨著8月份成交量的再次下跌，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)多月成交量低迷，這從一定程度上也減緩了供應(yīng)量的萎縮。據(jù)悉，新增供應(yīng)萎縮的情況在下半年將得到明顯緩解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年推出的住宅項(xiàng)目可達(dá)87個(gè)，新增供應(yīng)有望超過350萬平方米，比上半年增加64%。超過20個(gè)項(xiàng)目可能在2009年底入市，供應(yīng)住宅可達(dá)80萬平方米。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上半年以來價(jià)格的持續(xù)上漲，提高了普通購房者的購房門檻，也吸引了大量投資客的介入，從而導(dǎo)致普通購房需求萎縮，具有較大投資價(jià)值的豪宅受到追捧。

　　對(duì)于日漸高漲的均價(jià)，他提醒，要認(rèn)清房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)的變化，實(shí)際上是豪宅項(xiàng)目成交的增多帶來均價(jià)的提升，不能簡單意義上理解為深圳房價(jià)水平的上漲。

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)普遍的說法“金九銀十”，宋丁稱“值得期待”。他分析，深圳房地產(chǎn)成交量連續(xù)三個(gè)月下滑，這必將導(dǎo)致開發(fā)商恐慌性的降價(jià)銷售，將刺激成交量的放大；另外，宏觀經(jīng)濟(jì)總體向好，通脹預(yù)期也可能會(huì)將投資者轉(zhuǎn)向到房地產(chǎn)上來。他預(yù)計(jì)，下半年供給和需求都會(huì)回升，房價(jià)將處于輕微震蕩時(shí)期。

　　上海

　　9月新增供應(yīng)恐難撼高房價(jià)

　　延續(xù)7月份的銷售頹勢，8月份上海新房市場成交量繼續(xù)下滑。佑威·樓市通的成交數(shù)據(jù)顯示，8月份上海新建商品住宅成交166萬平方米，同比下滑14.43%，是3月份市場回暖以來的最低位。

　　在上海樓市的領(lǐng)跌作用下，華東地區(qū)的其他五城8月份的成交量也較7月份大幅下跌。

　　成交量大幅度下跌，讓業(yè)內(nèi)對(duì)今年九、十月份的市場更加不 “樂觀”。易居中國分析師薛建雄說，上海樓市很可能走出一根成交量的“陰線”，今年的“金九銀十”，將會(huì)十分危險(xiǎn)。

　　高端豪宅逆市熱銷

　　事實(shí)上，如果不是因?yàn)橹懈叨俗≌�市場突然發(fā)力，上海8月的樓市成交量跌幅要比現(xiàn)在大得多。

　　上海臺(tái)慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份總價(jià)1000萬元以上住宅成交484套，環(huán)比上月增長126.2%；總價(jià)300萬～500萬元的住宅，8月成交362套，環(huán)比上月增長10.4%。而其他各成交價(jià)格段中，除800萬～1000萬元的住宅成交量和上月持平。其他價(jià)格段的住宅成交量均較7月份呈不同幅度下降。其中200萬以下總價(jià)住宅成交量下降25.1%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年4～8月，4萬元以上一手豪宅累計(jì)成交1403套，超過2007年（612套）、2008年（752套）的總和。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟預(yù)測，在即將到來的九、十月份，外環(huán)以內(nèi)的住宅新增供應(yīng)量將開始下滑，市場的供應(yīng)將主要依靠外環(huán)外的市場。但外環(huán)外的新房銷售速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上外環(huán)內(nèi)。

　　與此同時(shí)，上海新房市場的供需格局，也已發(fā)生較大變化。8月最后一周上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積為44.66萬平方米，成交面積卻只有37.74萬平方米。自3月份樓市回暖以來，商品房周供應(yīng)面積小于新增面積的情況已經(jīng)被終結(jié)。

　　成交下跌禍起供應(yīng)減少？

　　此前，克而瑞中國分析，9、10月份，華東、華北和華南都將會(huì)有集中放量供應(yīng)，僅華東一帶就會(huì)有近700萬平方米的供應(yīng)量。

　　薛建雄認(rèn)為，據(jù)其觀察，上海9月份的新增供應(yīng)可能只有150萬平方米。

　　“雖然上海目前有500多萬平方米的庫存未被消化。但事實(shí)上，這500萬平方米中有不少是很難消化的‘剩房’�！毖�建雄說。

　　不過，方方房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的總咨詢師胡宗亙認(rèn)為，價(jià)格和供應(yīng)將是影響今年9、10月份樓市的兩個(gè)關(guān)鍵因素。胡宗亙認(rèn)為，目前的價(jià)格還算合理，但是如果繼續(xù)上升，成交量將可能因此進(jìn)一步下跌。

　　相比價(jià)格和供給不足，銀行信貸政策收縮反倒被認(rèn)為對(duì)樓市 “金九銀十”的影響不大。剛剛舉辦了“信貸對(duì)下半年樓市影響”專題研究討論會(huì)的中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，雖然貸款收縮的風(fēng)聲已經(jīng)傳出，但實(shí)際上對(duì)樓市成交產(chǎn)生的影響并不大。尤其是二套房貸的政策，對(duì)于普通消費(fèi)者的自住購買影響不大。信貸政策是否真的會(huì)影響后續(xù)樓市，還要看八九月份的新增貸款供應(yīng)情況。

　　北京

　　現(xiàn)房網(wǎng)簽降45.73%二手房均價(jià)破1.4萬元

　　從8月起，北京樓市將可能全面進(jìn)入價(jià)漲量跌階段。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京市住宅網(wǎng)簽總量為46872套，環(huán)比7月49464套的總成交量，下降5.2%。自今年3月以來，成交量首次出現(xiàn)下滑。其中，期房、現(xiàn)房、二手房的成交均出現(xiàn)下挫。

　　新房：期房可售套數(shù)增3184套

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月北京期房住宅簽約總量為12117套，環(huán)比下降5.63%，同比大漲204.52%；同期，現(xiàn)房簽約僅2288套，環(huán)比大降45.73%。

　　受此影響，市場庫存出現(xiàn)今年的首次增長。來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月31日，北京市期房可售住宅套數(shù)為72377套，比7月末增加3184套。

　　價(jià)格仍在不斷爬升。來自亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京開盤項(xiàng)目共達(dá)81個(gè)，創(chuàng)今年新高；開盤均價(jià)達(dá)16165元/平方米，環(huán)比上漲10.7%。

　　二手房：均價(jià)突破14000元

　　盡管8月份京城的二手房成交量呈下滑趨勢，但該月北京二手房市場的整體交易價(jià)格再創(chuàng)新高，由此也形成自2月份以來連續(xù)6個(gè)月的單邊上漲。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年8月份，京城二手房市場呈現(xiàn)出價(jià)漲量跌的交易格局。其中，該月的二手房住宅網(wǎng)簽總量為23799套，較上月回落4.48%。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月北京市二手商品房市場占有率為64.22%，與前月相比擴(kuò)大1.73%；同時(shí)，城八區(qū)在二手房整體交易比重中占據(jù)85.84%的份額，環(huán)比增加1.71%。

　　我愛我家相關(guān)統(tǒng)計(jì)還顯示：8月份北京二手房的成交均價(jià)為14204元/平方米，環(huán)比大漲6.46%，創(chuàng)今年新高，并形成連續(xù)6個(gè)月 的 單 邊 上漲。其中，城八區(qū)的交易均價(jià)高達(dá)15248元/平方米。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中大恒基市場部經(jīng)理張大偉認(rèn)為，肉蛋的價(jià)格上漲，使人們的通貨膨脹預(yù)期明顯加強(qiáng)，在“保值觀念”的支撐下，9月的二手房成交量仍有可能再次回升。

　　土地：成交面積環(huán)比減少

　　來自北京市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京共成交土地25宗，成交土地面積211.9公頃，環(huán)比減少5.9%；規(guī)劃建筑面積215.2萬平方米，環(huán)比減少18%。

　　其中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交8宗，面積為116.1公頃，規(guī)劃建筑面積為130.7萬平方米，環(huán)比7月，成交土地面積增加了27.6%，規(guī)劃建筑面積環(huán)比減少了10.6%。亞豪機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，由于成交地塊位置較遠(yuǎn)，容積率指標(biāo)設(shè)定偏低，因此規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)下降。

　　廣州

　　樓市成交持續(xù)下跌 房博會(huì)助跑“黃金月”

　　近日來，各家開發(fā)商紛紛推新盤、新組團(tuán)搶跑“金九銀十”，但廣州市8月一手住宅成交量依舊持續(xù)下跌。據(jù)陽光家緣（廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站）數(shù)據(jù)顯示，今年8月，廣州十區(qū)二市一手住宅網(wǎng)上簽約共計(jì)6088套，比7月少了500余套。

　　據(jù)悉，為了促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，廣州市國土資源和房屋管理局將在9月中旬舉辦房博會(huì)，助跑黃金月。

　　價(jià)升導(dǎo)致觀望氣氛濃

　　據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站顯示，8月一手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為6088套，成交面積約為66.3萬平方米。不論是從成交套數(shù)還是成交面積上看，8月都較7月繼續(xù)萎縮。

　　“因價(jià)格攀高，現(xiàn)在購房者都想在此后的‘金九銀十’出手，目前市場上觀望氣氛濃厚�！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。

　　不斷攀高的樓價(jià)已難以支撐高成交量。7月一手住宅均價(jià)破萬元大關(guān)，達(dá)到每平方米10008元，網(wǎng)簽數(shù)量較6月下降近四成，8月更是持續(xù)下跌。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管成交量不斷下降，但是下降幅度有所放緩，從其價(jià)格上來說，房價(jià)已破萬元大關(guān)，抑制了部分自主、改善型的購房者入市，上漲空間不大。

　　金九銀十大熱或難現(xiàn)

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”期間廣州市場上供貨量大約在4萬～4.5萬套，可以滿足市場需求；但廣州市中心區(qū)域供貨量為2萬多套，相對(duì)偏少。

　　根據(jù)往年情況，開發(fā)商都會(huì)在黃金月期間加大宣傳，降價(jià)促銷，使得“金九銀十”銷售火爆。黃韜認(rèn)為，現(xiàn)在剛性需求型的購房者最看重就是價(jià)格，如果今年黃金月期間，有價(jià)格促銷或許會(huì)大熱，但從目前情勢看，開發(fā)商不會(huì)大規(guī)模降價(jià)促銷。

　　近期多家上市房企發(fā)布的中報(bào)均稱，上半年受惠于政策扶持，銷售好轉(zhuǎn)，資金快速回籠，半年報(bào)的業(yè)績都大幅上漲。而據(jù)記者調(diào)查，近期廣州市各大銀行已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，即首付四成、利率上浮1.1倍的政策。

　　滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌表示，隨著通脹預(yù)期，供求關(guān)系將會(huì)調(diào)整。而政策性的調(diào)整將會(huì)對(duì)樓市影響起決定性的因素，過快上漲的房價(jià)讓投資型買家趨于謹(jǐn)慎。

　　據(jù)悉，廣州市國土資源和房屋管理局將在9月中旬舉辦房博會(huì)，不僅力邀30余家大大小小的開發(fā)商參與，更是占用了歷來最大面積的展區(qū)，達(dá)1.5萬平方米，助跑黃金月。

　　黃韜認(rèn)為，隨著供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，今年金九銀十的大熱程度還有待觀察。（

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• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
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